Gewerbliche Nutzung – Wohnnutzung: Bestimmung in Teilungserklärung ist nicht zwingend – Urteil des Amtsgerichts Köln vom 8.9.2014, Aktenzeichen: 202 C 62/14

Das Amtsgericht Köln hat mit im Oktober 2014 rechtskräftig gewordenem Urteil in einem von uns geführten Prozessverfahren entschieden, dass eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung von Wohnungseigentumseinheiten zulässig sein kann, vorausgesetzt, dass dieser Gebrauch nicht mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch. Wichtig ist, dass die Frage der Störungswirkung sich anhand einer generalisierenden, typisierenden Betrachtungsweise beurteilt, dass es also nicht auf Störungen im Einzelfall ankommt.

Der Eigentümer hatte eine in der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken bestimmte Einheit als Wohnung vermietet und wurde von anderen Wohnungseigentümern auf Unterlassung der Vermietung zu Wohnzwecken verklagt. Die Klage ist (rechtskräftig) abgewiesen worden.

Widerspricht der von einem Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung, so begründet dies allein noch keinen Unterlassungsanspruch der anderen Wohnungseigentümer ihm gegenüber. Ein Unterlassungsanspruch ist nur dann gegeben, wenn von dem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch größere Störungen ausgehen als von dem zweckbestimmungsgemäßen Gebrauch. Bei der Beurteilung dieser Frage ist eine sogenannte typisierende Betrachtungsweise geboten. Wenn die in Abweichung von der Teilungserklärung erfolgende Nutzungsart typischerweise nicht störender ist als eine mit der Teilungserklärung übereinstimmende Nutzungsart, so müssen die übrigen Wohnungseigentümer erstere dulden. Durch die typisierende (generalisierende) Betrachtungsweise wird vermieden, dass im Rechtsstreit konkrete und umfangreiche Ermittlungen zur Frage eventueller tatsächlich störender Auswirkungen der konkreten Nutzung angestellt werden müssen.

Die Entscheidung ist von Bedeutung für alle Wohnungseigentümer, die ihre Einheit anders nutzen wollen, als dies in der Teilungserklärung festgelegt ist. Würde die abweichende Nutzung eine Änderung der Teilungserklärung erfordern, so wäre die Zustimmung und Mitwirkung sämtlicher anderen Eigentümer erforderlich. Diese zu erlangen, ist oftmals sehr schwierig. Umso größer ist die Erleichterung über die Entscheidung des Amtsgerichts Köln, die auch im Einklang mit namhaften Stimmen in der Fachliteratur und weiterer Rechtsprechung steht.

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